Publicado en el diario Las Provincias. Domingo, 29 mayo 2011.
Crisis económica y la urgente reforma del sistema hipotecario español
Por Javier Plaza Penadés. Catedrático de Derecho Civil. Universitat de València.
Es curioso que en este año 2011, en plena celebración del ciento cincuenta aniversario de la Ley hipotecaria de 1861, se haya puesto en evidencia las debilidades y carencias de nuestro sistema de ejecución hipotecaria, basado en un sistema de realización de valor del inmueble mediante subasta judicial, que tiene como singularidad dejar igualmente insatisfechos a acreedores y deudores.
Efectivamente, el aumento de las ejecuciones hipotecarias y el hecho de que muchos ciudadanos no hayan podido liberarse de la carga que para ellos suponía la devolución del préstamo hipotecario mediante una dación en pago de la vivienda hipotecada, unido a que tras la ejecución y consiguiente pérdida de la propiedad de la misma siguen siendo deudores de buena parte del préstamo y del resto de deudas, y a las dificultades del acreedor de cobrar el total importe de la deuda, pone en serio entredicho todo el sistema.
El lector debe saber que nuestro sistema hipotecario se basa en la prohibición del pacto comisorio, esto es, del pacto por el cual se faculta al acreedor para quedarse directamente con la propiedad del bien en caso de incumplimiento de la obligación, y ello es así para proteger al deudor frente a prácticas que en Derecho son tenidas por abusivas, ya que cuando se da un inmueble en garantía de una obligación (p.e. de un préstamo) lo habitual es que el bien hipotecado (p.e la vivienda o el inmueble en cuestión) tenga más valor que la deuda garantizada (p.e. el préstamo). De ahí que nuestro sistema hipotecario obligue a la ejecución o subasta del bien en caso de impago de la deuda, para que con el importe obtenido con la realización del inmueble se pague al acreedor y el remanente vaya al deudor.
Pero el problema radica en nuestro sistema legal de ejecución hipotecaria, ya que es un sistema de concurrencia limitada y muy cerrada, lo que hace que sean muy pocas las personas y entidades que de facto acuden a la subasta de los inmuebles hipotecados o embargados y, además, la falta de concurrencia y la urgencia de la propia ejecución les permite satisfacer su legítimo interés de pagar un precio mínimo por un inmueble de un valor muchísimo mayor. Eso genera una disfunción entre el valor real del inmueble y el valor pagado por él en subasta, que además legitima al acreedor para proseguir la ejecución contra el resto de bienes del deudor.
Por tanto, y en mi modesta opinión, la reforma legal más urgente y necesaria sería aquélla en la que la ejecución hipotecaria se saque del Juzgado y se ponga en el Mercado, ya que con ello se solucionaría en buena parte el problema del escaso importe que se obtiene en las ejecuciones hipotecarias y esto, además, se puede conseguir de forma sencilla, con un portal electrónico o sede electrónica nacional de ejecución hipotecaria, de tal forma que cualquier ciudadano tenga cómodo y fácil acceso a todas las ejecuciones que se realizan en todo el territorio nacional.
Paralelamente se debe fomentar como producto financiero las hipotecas de responsabilidad limitada al valor del inmueble garantizado, posibilidad que ya se contempla en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria, pero que en la praxis son inexistentes para el consumidor, y una buena forma de generar ese tipo de productos sería incrementando los derechos y deberes de información de los consumidores, promoviendo así la diversificación de la oferta, y en este ámbito cualquier Comunidad Autónoma tiene competencias para ello.
Ahora bien, ¿puede una Comunidad Autónoma regular en España sobre la hipoteca? Pese a que son muchos los que han opinado que no, yo simplemente informaré al lector que Cataluña ya lo ha hecho en su Código Civil Catalán, regulando ex novo hipotecas que no tienen su origen en ninguna institución de su derecho propio, sin que nadie, y mucho menos el Tribunal Constitucional, haya dicho nada.
Pero no es un problema de “poder” sino de “deber” y, en ese sentido, el siempre sufrido ciudadano debe entender que “la dación en pago del bien hipotecado con efecto liberatorio” es hoy absolutamente inviable por las consecuencias económicas que esta decisión tendría, ya que podría colapsar el sistema bancario y financiero español, pues las entidades bancarias cambiarían buena parte de las cantidades prestadas, y de las que se tendría la absoluta certeza de que no se recuperarían, por un montón de inmuebles aquejados además de deflación.
Grupo GESI